Содержание

• Слово «агент» в договоре

• ИП и самозанятость

• Смена региона…

• Стаж, пенсия и отчисления в ПФР

• Совмещение самозанятости с другими видами деятельности…

• Регистрация в качестве самозанятого

• Всегда ли нужно заключать договор

• Договорная база для самозанятого риэлтора…

• Ипотека для самозанятых…

• Офис, название, логотип и сайт для самозанятого риэлтора…

• Страхование профессиональной ответственности самозанятых риэлторов…

• И прочие вопросы

Как риэлтору работать в качестве самозанятого

Самозанятый – это новый налоговый режим, который интенсивно набирает популярность, потому что позволяет работать «в белую» и платить минимальный налог.

Это отличная альтернатива ИП, так как в режиме самозанятого не надо сдавать

налоговую отчетность и вести бухгалтерию, можно легко принимать деньги по договору на обычную банковскую карту или

наличными без применения ККТ.

Кроме того, доход самозанятого – это официальный доход, который учитывается при выдаче кредитов, расчете

платежеспособности и т.д. Кроме того, вы

«показываете» свой доход, и при покупке

машин или квартир, налоговая не спросит

«откуда у вас деньги», к вам не будет

«лишних вопросов».

Зарегистрироваться в качестве самозанятого очень легко и просто. Это можно сделать

несколькими способами, о которых мы поговорим ниже.

Также в данном руководстве мы разберем основные вопросы и нюансы работы в

качестве самозанятого, отвечая на самые

часто задаваемые вопросы.

к содержанию

Какой закон регулирует уплату налога на профессиональный доход для самозанятых?

ФЗ 422, вступивший в силу с 1

января 2019 определяет понятие

«самозанятость» размер и особенности уплаты налога на профессиональный доход (НПД) для данной категории граждан. Режим НПД может применяться на всей территории Российской Федерации, под действие закона попадают граждане России, Армении, Казахстана, Белоруссии, Киргизии.

к содержанию

Способы регистрации

Телеграм-бот ДОМОС: кнопка полезное/ полезные ссылки

Приложение «Мой налог». Для регистрации необходимо сделать фотографию паспорта. Если вы уже проходили авторизацию на сайте «Госуслуги», то вся процедура занимает минимум времени. При регистрации нужно выбрать регион, в котором риэлтор будет работать, вид деятельности (можно указать сразу несколько: риэлторские услуги или

консультационные услуги). Это касается именно физических лиц, которые впервые регистрируются не как ИП.

к содержанию

Как рассчитывается НПД?

Сумма налога на профессиональную деятельность составляет 4% со всей суммы сделки, если оплата

производится от физического лица, и 6% от всей суммы, если оплата

произведена от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Пенсионеры могут также обрести статус самозанятых, при этом надбавка

неработающего пенсионера остается.

ФНС сама считает налог, документы специально подавать не нужно.

к содержанию

ИП на НПД

Если вы регистрируетесь в качестве самозанятого и у вас открыто ИП на УСН, вы обязаны отказаться от

упрощенной системы налогообложения.

Для уведомления о прекращении применения УСН рекомендуется применять форму № 26.2-8, для перехода с ЕСХН - форму № 26.1-7. Указанные формы и заявление можно направить в инспекцию в электронной форме по ТКС, на бумаге по почте, а также представить лично или через представителя.

Порядок уведомления о прекращении иных специальных налоговых режимов доведен письмом ФНС России от 26.12.2018 № СД-4-3/25577.

Совмещать работу в качестве физического лица на НПД и ИП на любой системе налогообложения нельзя.

После регистрации в приложении и оказания услуги нужно

сформировать чек. Сумма налога рассчитывается сразу автоматически.

Сумма к уплате появится в

приложении 12 числа следующего месяца. Оплата производится ежемесячно до 25 числа.

Уплатить налог можно, нажав на

кнопочку «Оплатить» в приложении

«Мой налог».

В Сбербанк Онлайн можно настроить автоплатеж. 12 числа каждого месяца будет приходить сообщение о уплате налога.

Если вы работаете в системе Свое дело от Сбербанка, при поступлении денежный средств от физических

лиц, чек будет формироваться автоматически. На номер 900 тогда будет приходить чек по услуге. Важно указать в приложении, какие услуги вы оказываете, чтобы было основание для выдачи этого чека.

Платеж за услугу может проходить на карты разных банков, а также

поступать наличными, тогда эти платежи надо фиксировать в

приложении самостоятельно.

Можно завести отдельную карту

(лучше открыть отдельную цифровую карту) и сообщить в налоговую через приложение Мой налог (Прочее –

Платежи – Банковская карта), что все суммы, которые на нее поступают,

считаются вашим доходом.

к содержанию

Как зарегистрировать факт оказания услуги?

Автоматически сумма сделки проходит только через приложение

«Свое дело» в Сбербанке. В остальных случаях для уплаты налога

придерживаемся следующего алгоритма:

Заходим в приложение «Мой налог»

Нажимаем кнопку «Новая продажа»

Выбираем, какому лицу оказана

услуга – физическому

лицу/юридическому лицу

(необходимо отметить номер договора и ФИО клиента)

Нажимаем кнопку «Выдать чек» Отправляем чек клиенту

к содержанию

Как происходит уплата взносов в ПФР?

Взносы в ПФР самозанятым необязательно платить, но можно, при этом сумма

взносов определяется плательщиком

самостоятельно. ИП, который обязательно

платит раз в год, тоже может поменять статус на самозанятого и не платить этот взнос.

к содержанию

Ограничения по НПД

Суммарная сумма от всех сделок - 2,4 млн рублей в год

Ограничений по сумме месячного дохода нет

Нельзя совмещать с другими спецрежимами налогообложения и деятельностью ИП на любом налоговом режиме

Нельзя нанимать сторонних сотрудников

Нельзя оказывать услуги бывшему работодателю 2 года

к содержанию

В чем разница между агентом по недвижимости и риэлтором?

Агент – это человек, который за клиента и за Клиента подписывает договор купли- продажи, он же подает декларацию в

налоговую службу. Следовательно, агент имеет статус ИП.

Чтобы считаться самозанятым в сфере

недвижимости, работать в данном правовом

режиме и платить меньший налог,

необходимо соблюдать ряд рекомендаций.

Особенно важно правильно оформить договор между клиентом и риэлтором: нельзя вести деятельность на основании договоров поручения, доверенности, комиссии или агентского договора. Для риэлтора необходимо составлять договор оказания услуг, консультирования. Риэлтор в договоре может именоваться исполнителем или консультантом, клиент – заказчиком. При этом риэлтор все равно имеет право собирать справки и документы по доверенности на получение документов и подачу их на регистрацию.

к содержанию

Какие штрафы предусмотрены законом при неуплате НПД?

Если вы забыли оформить продажу в

приложении, но деньги пришли на счет,

налоговая может узнать об этом, так как имеет право запросить данные по карте при

регистрации статуса ИП или самозанятого. За первую провинность предусмотрен штраф в размере 20% от суммы сделки, за повторную – 100%.

к содержанию

Росфинмониторинг

Ст.5-115ФЗ перечисляются лица, которые должны оформлять отчетность по проведенным сделкам. Это ИП и юридические лица.

С 2021 года отчетность эта сократилась, и

теперь необходимо предоставлять ее только ежеквартально. Отчетность за каждую сделку отменена.

Самозанятые не имеют обязанности регистрироваться и сдавать отчетность. Если вы находитесь в статусе ИП и перешли на НПД, то вы будете отчитываться, если же вы зарегистрированы как физлицо, то этого делать не нужно. Однако такое упущение в законодательстве может быть исправлено в течение ближайшего года.

к содержанию

Вопросы юристу Ксении Турусиной

В обязательном перечне постановки на учет в Росфинмониторинге указаны ИП, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Будут ли самозанятые нести аналогичную обязанность?

Ответ: пока нет

Слово «агент» может присутствовать в договоре? В чем отличие агентских и риэлторских услуг?

Ответ: не рекомендуется писать «агент». Если за клиента все делает доверенное лицо, но на последнем этапе подписывает клиент договор сам, то по факту это договор комиссии. Риэлтор оказывает консультационные услуги.

Может ли налоговая переквалифицировать договор с юридическим лицом, если фактически оказываются агентские услуги?

Ответ: переквалифицировать налоговая может, только если увидит, что вы за клиента действуете. В этом случае вы выступаете как агент, а не риэлтор.

Если за клиента подписывать по доверенности предварительный договор или соглашение об обеспечительном платеже, можно считаться самозанятым?

Ответ: да, главное не подписывать за него договор купли-продажи

Есть мнение, что налоговая считает слово «процент» комиссией за оказание услуг, поэтому не рекомендуется так писать в договоре.

Ответ: налоговая может посчитать процент за оказание услуг комиссией, но это вопрос спорный

Если мне необходимо оказывать агентские услуги по торгам о банкротстве, я не могу в принципе быть самозанятым или просто с этих услуг я буду платить отдельно?

Ответ: формально вы выступаете агентом, то есть по доверенности участвуете в торгах. К самозанятости это не относится. Налоговая отнесется неоднозначно.

Можно ли часть услуг проводить как самозанятый, а часть как ИП? Например, с юридическими лицами работать как ИП, а с физическими лицами как самозанятый?

Ответ: нельзя применять два налоговых спецрежима, а также совмещать деятельность ИП (на любом налоговом режиме) с деятельностью физического лица на НПД. То есть можно быть ИП на ОСНО и самозанятым физлицом. Вы можете перевести ИП на НПД.

Риэлтор одновременно ИП и самозанятый может ли продавать свою собственную недвижимость с налогом 4%?

Ответ: На продажу недвижимости спецрежим не влияет, только на сдачу в аренду (и только жилой недвижимости)

В чем разница между УСН ИП 6% и 6% от юридического лица как самозанятого?

Ответ: ничем, только ИП отчитывается и отчисляет в Пенсионный фонд взносы.

При смене статуса с ИП на самозанятого когда лучше регистрироваться как самозанятый: сейчас или при первой сделке?

Ответ: рекомендуется при заключении сделки

При переезде в другой регион надо ли самозанятому перерегистрироваться?

Ответ: необязательно, но рекомендуется указывать регион, где оказываются услуги, потому что налог рассчитывается в зависимости от региона. При этом

межрегиональная сделка регистрируется как сделка с ИП.

Идет ли стаж у самозанятого?

Ответ: такого понятия, как стаж, сейчас нет. Есть уплата в пенсионный фонд взносов.

Какая сумма должна уходить в ПФР для стажа?

Ответ: сумма не регламентирована

Каков порядок отчислений в ФПР? В какие сроки их необходимо делать? Как проверить остаток бонусных баллов?

Ответ: проверить остаток бонусных баллов можно на сайте Пенсионного фонда. Как делать оплату? Она есть в самом приложении: в графе «С налогом» выбираем кнопку «Новая продажа» и всплывающие окна «Пенсионный фонд. Фонд социального страхования». Нажимаем и пишем: «хочу оплатить». Сумма не регламентирована, на усмотрение плательщика.

Самозанятые пенсионеры теряют статус

неработающего?

Ответ: нет

Можно ли быть самозанятым, если ещё работаешь по трудовой книжке совсем в другой сфере или у другой организации?

Ответ: да, но нельзя работать у того же работодателя

Если я учредитель и генеральный директор ООО, могу ли я быть еще замозанятым?

Ответ: да

Если я ИП, то все деятельность по получению дохода должна отражаться через деятельность ИП?

Ответ: да

Что такое «особые режимы налогообложения»?

Ответ: имеется в виду упрощенная система налогообложения (6% или 15% для ИП, в СПб –6% или 7%)

Если ИП не свзязан с риэлторской деятельностью, можно ли стать самозанятым и продавать свою недвижимость с налогом 4%?

Ответ: Самозанятость – это налоговый режим. ИП может перейти на НПД, но совмещать деятельность ИП (на любой системе налогообложения) с

деятельностью физического лица на НПД нельзя. Продажа недвижимости не попадает под НПД (только сдача в аренду).

У меня заключен договор со страховыми

компаниями, они платят за меня процент, по всем остальным взаимодействиям с клиентами я действую как самозанятый. Правильно?

Ответ: если платят как за физическое лицо, то да

Нужно ли платить налог, при продаже своей недвижимости, если есть статус самозанятого?

Ответ: Если квартира менее 3/5 лет в собственности, то налог возникает

Как самозанятым получить налоговый вычет на профессиональный доход?

Ответ: вычет – это возврат уплаченного НДФЛ, самозанятые его не платят, поэтому нельзя

Я самозанятый, но у меня заключены договоры со страховыми и банками, где они являются налоговым агентом, и они уплачивают за меня 13%, могу ли я получать вычеты, например, по медуслугм, за обучение детей и т.д.?

Ответ: да, потому что налог 13% уплачен

От сдачи своей квартиры в аренду физическому лицу нужно платить налог самозанятому в 4% от суммы дохода или как обычно 13%?

Ответ: можно как самозанятый платить 4%

На каком сайте нужно регистрироваться самозанятому?

Приложение «Мой налог».
Личный кабинет на сайте ФНС
Сайт «Госуслуги»
Сбербанк Онлайн функция «Свое дело»

В Сбербанке Онлайн в чеке для клиента отображается запись: "Услуга самозанятого", при этом нет возможности конкретизировать услугу. Это является нарушением?

Выбрано 2 вида деятельности: риэлтор и сдача квартир в аренду.

Ответ: это недоработка приложения, но требований налоговой службы не нарушает. Важно, чтобы оказываемые услуги попадали под разрешенные на НПД.

Если это риэлторство и/или сдача собственной недвижимости в аренду, то все в порядке.

Будучи зарегистрирован через Сбербанк Онлайн, клиент переводит комиссию на карту, чек формируется автоматически, в таком случае я уже не могу указать, за что этот чек. Как быть в таком случае?

Ответ: это не критично, вид услуги пишется для удобства.

Через какой банк лучше регистрироваться?

Ответ: На данный момент свой сервис для регистрации и ведения дел самозанятым предлагают несколько банков. Самый популярный

- сервис Свое дело от Сбербанка, интегрированный в работу приложения Сбербанк Онлайн. Также популярен сервис от Тинькофф.

Нужно ли всегда заключать договор с клиентом и хранить его потом?

Ответ: если оказывается услуга на сумму большую, чем 10 тысяч рублей, то вы обязаны заключить договор и хранить его 3 года.

Автоматически сформированный чек отправляем клиенту сразу на вотсап или на почту. Себе сохранять надо чек?

Ответ: отдельно хранить чек не нужно, он сохраняется в системе Мой налог (или Свое дело), а факт отправки подтверждает ваша переписка с клиентом.

Можно ли заключить агентский договор со страховой компанией на получение выплат как физическое лицо, при этом работая риэлтором как самозанятый?

Ответ: если заключается риэлтором как физлицом в агентстве договор со страховой компанией, то возможно, если как ИП – нет. Нельзя совмещать эти два специальных налоговых режима. Можно платить НДФЛ как физлицо и НПД как самозанятый.

Например, если вы официально устроены и получаете зарплату, НДФЛ платится, но можно также быть плательщиком НПД.

Можно ли самозанятому подписывать подоверенности договор найма за собственника?

Ответ: формально – это элемент агентского договора, поэтому нельзя

Как получить договора для самозанятых?

Договорная база для самозанятых риэлторов есть в телеграмм-боте "Домос - территория свободы Риэлтора!" - https://t.me/DomosproBot
Чтобы ее получить, заходим в раздел "Полезное", далее кнопка "Бланки договоров"

Если услуга оценена менее, чем в 10тысяч рублей, то можно не заключать договор?

Ответ: да, договор может быть устный, но чек обязателен

Что делать в случае, если я не могу подписать договор найма по доверенности за собственника, так как он находиться в другом регионе?

Ответ: оформить договор как физлицо

Самозанятый может напрямую заключить договор с банком для одобрения ипотечных клиентов или это агентская деятельность?

Ответ: нет, не можете, это агентская деятельность

Как самозанятый заключил договор с заказчиком в определенную дату. Длительное время делали подборку объекта. В итоге сделка сорвалась.

Должен ли я регистрировать договор, комиссию ведь не получил.

Ответ: работа по предоплате по юридическому полю возвратна, потому что это еще не оплата услуг.

Риэлтору гарантированно остаются только комиссионные расходы.

Должен ли самозанятый подтверждать доход документацией (договором, актом и пр.)?

Ответ: доход подтверждается только в приложении

«Мой налог»

Самозанятый может зарегистрироваться в качестве партнера в ДомКлик?

Ответ: да, может. Лучше при этом прикрепиться к организации, например, как партнер «ДОМОС»

Нужно ли самозанятому регистрировать виды деятельности и как это сделать?

Ответ: да, оквэдов как видов деятельности у самозанятых нет. Вид деятельности можно регистрировать как «консультирование» или «риэлторские услуги».

Можно ли добавить еще одну услугу после регистрации?

Ответ: да

Если в месяце не было дохода, то налога не будет или нужно какой-то обязательный платеж делать?

Ответ: нет, платить налог не нужно

Если клиент расплатился наличными (при этом сумма совпадает с суммой в договоре и акте закрытия приема работ), нужно ли эту сумму перечислить на карту и потом с нее оплатить налог? Как быть в случае, если есть два счета в разных банках?

Ответ: достаточно в приложении «Мой налог» зарегистрировать продажу и сумму дохода

Самозанятый риэлтор будет отчитываться в Росфинмониторинг?

Ответ: нет

Как часто нужно сдавать отчёты по сделкам с недвижимостью в 2021 году?

Ответ: ежеквартально, по каждой сделке не нужно

Что будет если превысить лимит 2.4 млн?

Ответ: автоматически рассчитывается налог из расчета 13% от суммы дохода или можно предварительно оформить ИП и платить 6%. Доход из разных источников при этом не суммируется.

Если встал на учет как самозанятый, заработал 2.4 млн за полгода, потом снялся с учета и стал ИП, будут ли штрафные санкции?

Ответ: нет, просто платить придется по разным схемам. ИП должен в этом случае в течение 30 дней подать заявление на упрощенку.

Если как физическое лицо, не являясь ИП, оказать агентскую услугу, то в следующем налоговом периоде должен будешь оплатит НДФЛ. А как быть в случае, если уже зарегистрировался как самозанятый, можешь ли ты оказывать услугу как самозанятый?

Ответ: за прошлый период платите как физлицо, а потом как самозанятый

Как быть, если из 50.000 произвела оплату контагенту и получила только 30.000?

Ответ: заплатите налог с 50 тысяч или переходите на доход минус расход как ООО или ИП

Возможно ли получение ипотеки самозанятым?

Ответ: Да, если ваш средний доход достаточен для получения ипотеки. Банки активно начали кредитовать самозанятых, но условия могут разниться. В Сбербанке, например, одобряют только “своих” самозанятых, кто ведет дела в сервисе Свое дело от Сбербанка. При этом требования к сроку работы в статусе самозанятого также могут варьироваться от 3 месяцев до 1 года.

При обращении за ипотекой будет ли являться подтверждением доходов сумма, получаемая наличными и занесенная в систему как доход, если карта не привязана?

Ответ: да, многие банки принимают справку из приложения Мой налог. Но некоторые, например, Сбербанк учитывает только доходы, полученные безналичными переводами на привязанную к сервису Свое дело карту, так как можно «набить продажи», заплатить налог, а дохода как такового на самом деле может не быть.

Самозанятый может только безналично оформлять приход или наличными тоже?

Ответ: возможны оба варианта

Принимают ли в зачет средства, поступающие от самозанятого, при оформлении ипотеки или кредита

Ответ: да

Если самозанятый купит квартиру и продаст ее, он может воспользоваться вычетом на продажу в 1млн?

Ответ: да

Может ли самозанятый снимать офис?

Ответ: да

Может ли самозанятый иметь название, логотип, сайт?

Ответ: да, но фирменные наименования нельзя

Если риэлтор работает в агентстве, как ему лучше оформиться?

Ответ: заключать договор на оказание услуг. Работодатель в таком случае платит вам как самозанятому. Это один из возможных вариантов.

ИП и самозанятый может сдавать в аренду свои апартаменты?

Ответ: ИП да (не на режиме НПД), самозанятый – только жилые помещения

Можно ли самозанятому давать рекламу по объектам?

Ответ: да

Как лучше именоваться в соцсетях во избежание проверок?

Ответ: риэлтором

Расскажите, как поступить с поручительством по управлению квартирами?

Ответ: договор поручения формально не подходит под самозанятость.

Сейчас я указываю в чеке: "услуги по договору №...от ...." это правильно?, Что нужно указывать в чеках? оказываю услуги ипотечного брокера и риэлтора. Основное направление деятельности - ипотечное и потребкредитование.

Ответ: Все верно, самозанятый указывает так же

Если есть бонус на уплату налога, налог полностью оттуда списывается?

Ответ: налоговый бонус расходуется в следующем порядке: за счет бонуса налоговая ставка уменьшается по доходу от физлиц до 3%, а доходу от юрлиц до 4%. Например, за свою деятельность Вы единоразово получили 20 000 руб от юридического лица. По идее, должны заплатить 6% налога, то есть 1200 рублей. Но с налоговым бонусом Вы платите не 6%, а только 4% (льгота 2%), то есть 800 рублей. Разница 400 рублей в этом месяце и есть тот самый налоговый бонус. Представим, что в следующем месяце ситуация аналогичная, то есть Вы снова сэкономили 400 рублей. И так до тех пор, пока суммарно экономия не перевалит за 10 000 рублей. Потом льгота пропадает и платить придется все 6%.

Ответ: Все верно, самозанятый указывает так же

Объясните, пожалуйста, почему при регистрации через Мой налог меня поставили на учет в Новосибирске, хотя я заполняла информацию по Питеру. (У меня на Гос услугах адрес проживания стоял Новосибирск). Как это исправить и нужно ли это делать?

Ответ: Исправлять не обязательно.

На сегодняшний день самозанятый не может застраховать свою ответственность при осуществлении профессиональной деятельности, т.к. страховые компании не предлагают данную услугу физ лицам - только длю Юр. Лиц. Какие рекомендации на этот счет?

Ответ: С апреля 2020 года страхование профессиональной ответственности доступно в том числе самозанятым риэлторам. Компания Ингосстрах предлагает подобное страхование

к содержанию